競売の仕組みと競売市場

【競売の仕組みと競売市場】〈収益還元法の新導入〉もう一つの大きな変化が、評価法の明記、つまり、収益還元法が競売評価において正式に認められ、明文化されたことである。裁判所は、競売不動産の売却にあり、最低売却価格を決定するために、不動産鑑定士にその物件の評価を命じる。不動産鑑定士はその評価の内容を評価書の形にして裁判所に提出する。その中には、評価額の算出のプロセスも示すことになっている。今まで、評価手法は、競売価格を決定する重要な要因であるにもかかわらず、法律上で明確な表現がなされてなかった。民事執行規則の一部改正により第二十九条の二に一九九八年十一月十八日仕上げで評価の方法が新しく入った。〈評価の方法〉評価人は、評価をするに際し、不動産の所在する場所の環境、その種類、規模、構造などに応じ、取引事例比較法、収益還元法、原価法その他の評価の方法を適切に用いなければならない。この場合において、評価人は、強制競売の方法による不動産の売却を実施するための評価であることを十分に考慮しなければならない。（民事執行規則第二十九条の三では今まで競売においてどのような評価がなされてきたかというと、大雑把に言えば土地についてが取引事例比較法、建物については原価法が採用されてきた。それが今回の改正では、要件に応じて「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」を採用することが明示されたのだ。

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